Stavebný pozemok musí spĺňať viaceré kritériá
| Author: Katarína PetríkováPri hľadaní stavebného pozemku je vhodné zoradiť si priority, podľa ktorých ho budete vyberať.
Rozmery pozemku
V prvom rade by ste si mali ujasniť, čo od bývania v rodinnom dome očakávate. Budete chodiť na víkendy preč alebo sa chcete venovať svojim koníčkom v garáži a na záhrade za domom? Koľko osôb bude v dome bývať? Chcete, aby s vami v budúcnosti žili pod jednou strechou aj vaše deti?
Prvým krokom je správne určenie veľkosti rodinného domu. Tá sa odvíja od vašej momentálnej situácie aj budúcich plánov. Premyslite si, či chcete mať za domov záhradu a či v dome plánujete bývať sami alebo o pár rokov spolu s deťmi a ich rodinami. Podľa prieskumov si mladé slovenské rodiny najčastejšie stavajú domy so štyrmi izbami - troma spálňami a jednou obývacou izbou. Zvážte, či chcete poschodový dom alebo bungalov. Viacposchodový dom síce zaberie menej miesta na pozemku, no je náročnejší na stavbu a vykurovanie.
Dbajte na povinné odstupy od susedných stavieb, ktoré upravuje vyhláška č. 532/2002 predpisujúca nasledovné vzdialenosti:
-
vzdialenosť domov od spoločných hraníc pozemkov nesmie byť menšia ako 2 m,
-
minimálna vzdialenosť, pri ktorej môžu byť v protiľahlých stenách domov umiestnené okná je 7 m,
-
v stiesnených podmienkach možno vzdialenosť medzi domami znížiť na 4 m, ak v žiadnej z protiľahlých stien nie sú okná obytných miestností (posudzuje sa individuálne),
-
minimálna vzdialenosť priečelí budov s oknami obytných miestností od okraja pozemnej komunikácie musí byť 3 m.
Vlastnícke vzťahy
Pozemok, ktorý sa chystáte kúpiť, môže obsahovať rôzne ťarchy alebo nárokované záložné práva, príp. môže byť predmetom neukončeného dedičského konania. Ešte pred kúpou si všetky vlastnícke vzťahy overte prostredníctvom katastra nehnuteľností. Preverte si aj parcely v okolí, najmä tie pod prístupovými cestami k pozemkom.
Legislatívne obmedzenia
Ak sa pozemok nachádza v oblasti, na ktorú je spracovaný územný plán mesta alebo obce, dajte si pozor na možné obmedzenia, ktoré z tejto skutočnosti vyplývajú. Môže sa stať, že pri stavbe budete limitovaný maximálnym povoleným počtom podlaží, minimálnou plochu zelene, maximálnou zastavanou plochou a ďalšími obmedzeniami.
Pokiaľ by ste chceli stavať na pozemku, ktorý je uvedený ako orná pôda v nezastavanom území, v územnom pláne by mal byť určený na výstavbu rodinných domov, pretože inak na ňom stavba nebude povolená. Pri stavbe rodinného domu na pozemku, ktorý je určený na výstavbu a zároveň je ornou pôdou, bude potrebné najprv vypracovať územnoplánovaciu dokumentáciu.
Ochranné pásma
Pri energetických alebo komunikačných sieťach vedúcich cez pozemok je nutné dodržať tzv. ochranné pásmo. Je to vzdialenosť, v ktorej sa nesmie stavať alebo sadiť stromy a kríky. Príkladom takejto siete je kanalizácia, plynovod, vysokonapäťový kábel, atď. Stavba môže byť obmedzená aj ochranným pásmom inej stavby, napr. vodárenským zdrojom, letiskom alebo železničnou traťou.
Inžinierske siete
Pre život vo vysnívanom dome potrebujete svetlo, teplo a pitnú vodu. Väčšina ľudí chce mať v dosahu domu stabilné zdroje energie, ktorých zriadenie nebude predstavovať vysoké náklady.
Elektrická energia
Uistite sa, či je na pozemku zriadená elektrická prípojka, príp. či je v dosahu káblové alebo vzdušné vedenie elektrickej rozvodnej siete, z ktorej je možné prípojku zriadiť. Pozor, náklady na zriadenie prípojky sa pohybujú v stovkách eur.
Plyn
Pre fungovanie domácnosti už nie je zemný plyn nevyhnutnosťou. Zastúpiť ho dokáže elektrická energia, ktorú využijete na priamy ohrev alebo pomocou tzv. tepelných čerpadiel. Náklady na elektrické vykurovanie sú však o niečo vyššie a budete naň potrebovať aj silnejšiu elektrickú prípojku, čo sa odzrkadlí na jej vyššej cene a vyšších platbách za energiu. Ak by ste chceli mať zemný plyn k dispozícii a na pozemku nie je plynová prípojka, o jej zriadenie môžete požiadať miestnu distribučnú spoločnosť.
Kanalizácia
Ak nemáte k dispozícii pripojenie na verejnú kanalizáciu, musíte si zriadiť žumpu alebo malú čistiareň odpadových vôd. Často je jedinou možnosťou práve žumpa, pretože vybudovanie čistiarne sprevádza náročný administratívny proces a v niektorých lokalitách nie je jej vybovanie možné. Náklady na zriadenie sa pohybujú obvykle na úrovni 1000 eur.
Pitná voda
Chýbajúci vodovod nahradí studňa na pitnú vodu. Avšak nie v každej lokalite je podzemná voda vhodná na pitie. S vybudovaním studne a pravidelnými kontrolami kvality vody su spojené aj dodatočné náklady.
Terén a okolie pozemku
Najjednoduchší na stavbu je rovný pozemok. V prípade svahovitého pozemku môžete svah vyrovnať, čo je výhodné pri prevýšení do cca 1 m, alebo do svahu vsadiť pivnicu. Situáciu môžete vyriešiť aj prispôsobením základov domu.
Zloženie pôdy
Ílovitá alebo piesčitá pôda núti stavebníkov rozširovať základové pásy. Pri horšom zložení pôdy sa základy riešia pomocou tzv. základovej dosky, ktorá rovnomerne rozloží tlak stavby na pôdu, no zároveň je aj finančne náročnejšia. Pri nepriepustnej pôde musíte vybudovať nádrž na zachytávanie dažďovej vody, z ktorej bude odvádzaná do kanalizácie. Pokiaľ chcete v záhrade pestovať zeleninu, ovocie alebo iné rastliny, potrebujete čo najvýživnejšiu pôdu. Pre väčšinu rastlín sú najvhodnejšie úrodné a na živiny bohaté černozeme.
Orientácia na svetové strany a výhľad z pozemku
Jednotlivé časti domu by mali byť správne orientované – napr. terasa na juh, spálne na východ a pod. Pozemok by mal byť dostatočne presvetlený. Ak sú v okolí stavby s viacerými podlažiami, môžu na pozemok vrhať tieň počas väčšiny dňa, čo nie je dobré ani pre ľudí, ani pre pestované rastliny.
Prístupová cesta
Jednou z podmienok pre vydanie stavebného povolenia je vhodná prístupová cesta. Za zabezpečený prístup na pozemok sa automaticky považuje cesta vo verejnom vlastníctve. Pri ceste v súkromnom vlastníctve máte na výber z dvoch možností. Prvou je uzavretie dohody s majiteľom o využívaní cesty, pričom je nutné túto dohodu zapísať do listu vlastníctva pozemku pod cestou ako ťarchu. Druhou možnosťou je odkúpenie vlastníckeho podielu, čím sa stanete spoluvlastníkom cesty.
Širšie okolie
V širšom okolí veľkých miest vznikajú nové štvrte s novostavbami rodinných domov a bytoviek, pri ktorých niekedy developeri zabúdajú na občiansku vybavenosť. Často sa tak stáva, že škola, obchod či poliklinika sú vzdialené aj niekoľko kilometrov. Vyberte si taký pozemok, ktorý má v dostupnej vzdialenosti aspoň základné občianske vybavenie.